财经风云--又是“空调”

caijing 发布于 2011-3-28 15:17:00

 


《西蒙周专栏》又是“空调”

(本文只代表作者本人观点)

有深圳的朋友说,他住的房子比春节前又升值了至少10%。他感叹,第三轮楼市调控难道又是“空调”?

其实,历次调控中,没有谁说过不让房价上涨,准确的表述是“控制房价过快上涨”。也就是说,上涨的趋势其实难以改变,要改变的,只是上涨的速度,楼市只要不想像牛市中的股票一样,时刻变脸,不停上涨,调控的目的也就达到了。

调控并不等于跌价

这样说,是基于对中国现有国情的判断。至少3亿以上的农民要在5年内进城,城市本身也还有为数众多的市民,期待着改善自己的住房条件。而另方面,可供盖房子的土地,增加一尺一寸都很难。所谓僧多粥少,所谓物以稀为贵,正是中国楼市眼下和将来必须面对的无情现实。

所以,指望楼市回头,房价下跌三成或者一半,有点像是天方夜谭。关于这一点,管理层心中很清楚,他们动辄出台的调控举措,说白了,其实是点刹车,只想让楼市这辆高速奔跑的汽车降低点速度,免得速度太快最终泡沫尽破人仰车翻。全国工商联房地产商会会长聂梅生上周曾经一语惊人,她说,8年来一共出台了40多个中央级的房地产调控政策,无非就是那么几个药方轮换着用。但要真正起作用,其实只有一着,那就是“土地财政”,可惜又不敢用。
聂会长的话,不中听,却点透了楼市调控的本质,其实就是“皇帝的新衣”。管理层都知道,这个杀着那个力措,都是治标不治本;也都知道治标又治本、能点中死穴的绝招,但管理层偏偏都不说不用,只在外围一心一意弄些花拳绣腿。于是,楼市就在调控中,一步一个脚印、坚定不移地往高处走,即使间中偶有小幅回调,那也是在为将来更大幅度的上涨积攒能量。

控制目标多为10%

新的“国八条”规定,各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。本周就是此大限的最后一周,但直至上周五,被要求公布房价控制目标的600多个城市,只有34个按规定进行了公布,其他绝大部分城市依然按兵不动。更令人吃惊的是,这34个城市所谓的控制目标,都只限定了房价上涨的幅度,却只字不提降低房价。

换个角度说,34个城市如此步调一致的表态,证明了地方政府对楼市调控的真正态度,不是令房价下跌,而只是“要求房价涨得慢一点”。所以,地产大佬任志强尽管面临退休,还是心怀感激又一次地笑了,他说:“作为开发商,我们应该感谢政府,是他们不断的调控,为开发商创造了不断赚钱的机会”。

依据新的“国八条”,地方政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”这3个前提条件,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。令人不解的是,34个城市无一例外地只考虑前两个前提,却把第三个前提有意疏漏,于是,各地给出的控制目标大多是介于GDP增幅和人均可支配收入增幅之间的中间数,这个数平均下来,差不多就是10%。这意味着,地方政府允许当地楼市在去年的基数上,再上涨10%的幅度。

土地财政是命根子

但问题的另一面是,居民住房支付能力和人均可支配收入增长并非一对一的绝对正比关系,深圳去年的人均年收入是21494元,倘今年增加15%,也不到2.5万元,去年深圳楼市均价已是2万元,即使今年在政府力压之下不再涨价,深圳居民还是买不起楼。如今年深圳楼市再上涨10%,对想买楼的深圳居民则意味着百上加斤,最好连想也不要想了。

2010年,全国70个大中城市房价涨幅为9.99%。假设上述34个城市今年能如愿完成控制目标,平均下来的涨幅至少也是10%。两相对比,不由人不慨叹,表面看来声色俱厉的第三轮调控,最终依然免不了第三次沦为“空调”的命运。

作为百姓,谁都不情愿看到“空调”的结局。在楼市调控中,百姓和官方的期望值本就有方向性的不同,百姓希望房价不涨或下跌,政府则是希望慢点上涨。论及产生不同的根源,国土部下属的中国土地勘测规划院上周公布的报告提供了答案:去年全国重点城市居住用地地价增长率高达12.69%,较上年同比提高4.06%。弄懂这两个数字背后的意义,就会明白地方政府敢于一再犯上,不断弱化中央调控楼市强度的原因所在。

无他,唯土地财政而已。这是地方政府的命根子。

 

 



 

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