财经风云--越调控房价越涨

caijing 发布于 2011-3-26 16:31:00

 

任志强:越调控房价越涨 只是开发商盆满钵满

 据新浪房产报道,“中国商业地产行业发展论坛2011年会” 3月25日上午在青岛香格里拉大饭店举行。任志强发表《宏观调控常态化下的房地产市场新走向》主题演讲。

 

任志强发表演讲

  任志强一上台就说,大会给我的时间太短!只能讲结论!引起现场的一片笑声。

  很多人都在担心每一次房地产政策的变化,每一次政策出台之后,所有的媒体朋友都告诉我,这是中国有史以来最严厉的政策,然后所有的消费者都在希望房价下跌以后他们可以用最便宜的价格购买住房,从2003年到现在,他们每一次都失望了。

  于是又期待第二年出台更严厉的措施,然后媒体又开始忽悠,忽悠完了之后,他们又再一次失望了。反过来的结果,就是每一次调控之后,开发商的规模越来越大,万科从一个小公司变成了一个一千亿销售额的公司,大家都应该感谢,因为有我们英明的政府每次给我们机会,因为不断的调整政策让我们不断获得收益!我们可以看到的是,不管如何调控,有几个不变的目标:第一,我们的温总理说,“十二五”期间要把7%的GDP的增长,今年要保证8%的GDP增长。

  第二,“十二五”规划中提出,我们要安排4500万个新增就业,今年要安排960万的就业。要把就业问题放在“十二五”实现规划的首位。

  第三,我们政府要抑制通胀,今年我们提出4%的控制目标,前两个月都是4.9%。后期也许到下半年会下滑,最后我们可能完成预定的指标,控制在4%之内,但是说这个话的时候,大家都不知道有利比亚的战争,也不知道有日本的地震,所以也不知道后面会不会有大量的输入性通胀,最后导致连4%都保不住,一直是一个未知数。去年我们提出580万+220万套的保障性住房之后,今年又提出1000万套的建设目标,严格要求今年必须完成任务。“十二五”期间要提供3600万套的保障性住房,这个目标也没有变。至少在这一届政府,会坚持今年、明年各1000万的保障性住房目标。还有“十二五”期间保证4%的城市化率,每年不少于0.8%,也就是说我们将放慢城市化率的速度,仍然要保证1000万人的进程,他们仍然需要有大量的住房。

  第四,我们要抑制房价的决心没变。昨天,部里面专门组织了座谈会,讨论当前的房地产的形势,国八条出台之后,讨论再出来什么政策抑制房地产,随后我们看到了国八条中特别强调各地方政府要落实房价控制的目标,根据当地的GDP发展和人们的可支配收入的增长,我看到大部分的城市的目标在10%-13,太原是最高的,是13%,我一直担心抑制的目标结果不是让房价下去,而是让房价上来,因为从城市的过去的历史看,很多的城市没涨到过这么高,以前可能只涨3%或者是5%,如果给了他们控制的目标是10%或者是15%,那么可能控制的目标就是变成涨价的幅度,如果是这样的话,一定是结果背道而驰的。

  从这些目标看,我们必须让经济活动符合这样一些政策的不变目标,换句话说,任何调控政策最后都不能影响这些目标的执行。

  可以变的是什么?一个是我们宏观经济的调控手段,我们现在看不断增加银行的准备金率,不断的增加我们的利率,和货币、财政政策都相关,我们也会看到随时会调整出台一些相关的宏观调控政策,所以我们认为房地产政策的调控,也许还会有新的政策出台,也许会按照我们这次专家会的意见,希望他们不要在短期之内出台新的政策,但是不管怎么说,去年我们出了三次国务院的政策,1月10号出了国十一条,4月17号出了国十条,9月29号出了国五条,一年之内政府提出三次政策的变动,今年也难说,也许还会有一些政策的变化。

  影响房地产市场的还有能源减排等其他的一些相关政策,都会对市场的预期引发一些变化和导致市场产生的一些影响。影响变得因素也有很多,其中2月份公布的今年已经审批的新开工项目的投资总额下降了23%,预计着今年的投资不是一个高增长的态势,而是一个低增长的态势或者是持续下降的态势。

  到2月份为止,房地产投资增长33%,比去年的36%下降了3个点,而文件出台之后,投资有可能持续下降,到目前为止只有4个行业高于全国固定投资20%多的增长率,剩下的行业都低于这样一个增长率,意味着我们GDP只要以投资拉动为主的历史可能被结束了,原来期待的“十二五”规划的头一年会有投资高增长的现象能不能再出现。我们的消费也出现了极具的下滑,我们“十二五”规划希望我们通过两个五年计划的时间,让中国的消费成为世界第二大消费国,从现在已经看多“十一五”的消费增长率来看也许我们实现不了这样的目标。

  我们第二条腿的消费增长也受到了一些影响,后面可能还有第三条腿,就是我们的出口,我们的进出口能不能对GDP产生巨大的拉动还是一个疑问,大部分的国家都把中国经济增长的GDP增长率开始往下调,在CPI上升的时候,GDP是下降的,有可能出现的是大家怀疑会不是出现通胀,大家认为最可怕的威胁不是日本的地震,而是中国经济的下滑,如果这样的话就会产生一些变动。

  我们今年要建1000万套,去年580万套的保障性住房和今年1000万套保障性住房,对地方财政产生了巨大的压力,因为去年还没有全部完成,还在要求地方政府补足指标,按照建设部的估算还有13万亿,就是13万块钱一套房子,要配相应的道路、医疗、市政等等,如果把这些配套都算上了,这样的话就变成了2.6万亿等,所以对地方财政一定产生了巨大的压力。反之,如果市场出现了房地产投资的下降,还有就是我们房价发生变化,这样的情况已经开始出现了,到2月份为止,一部分的城市的上涨趋势得到了遏制,同比增幅下降的城市超过8个,绝对下降是1个,二手房、一手房同比、环比下降的城市有33个,这样的趋势的下降,会导致后期的供应的短缺,因为人们可能无法购买新的土地或者是增加新的产能。保障性住房占用的土地比重在增加,商品房土地在减少,后期的商品房供应总量一定会出现下滑的趋势,这是国内一些情况的变化。

  从国际情况来看,这两个意外的事件都会产生一些国际资本市场或国际经济市场以及进出口市场的巨大变化,德国已经停止了核能源的全部建设,而且也会对中国的电力供应产生影响,如果没有三分之一的供电,他们可能会需要更多的石油,而他们本来就是第三大石油消费国,对石油的产生的压力的供应量远远大于利比亚的供应。零部件的情况来看,中国已经出现一些产品的脱销,比如说照相机、电脑、平板等等,因为东芝占了35%的供应,因为断绝了35%的比重的东芝的芯片供应以后,和这些有关的产品都会发生变化,另外在自动化控制方面他们占了10%的世界份额,这10%也会造成发电机等芯片的使用。我们大概有3-6个月的库存,但是这些使用完了之后,如果日本不能继续生产的时候,对整个生产链都会产生很大的影响,日本到目前为止,为了

汇率,为了股市已经投入了28万亿和17万亿日元,这些供应量也许会达到80亿,相当于大概中国将近8万亿人民币,也许远远超过了美国Q2总的货币供应量,这些已经让货币兑换汇率发生一些巨大的变化,后期也可能对国际市场产生一个重大的冲击,至少对国际市场的大宗商品产生冲击,进出口随着日本的变化也会发生变化,比如说特种钢,日本占到世界很大的比例,大概是1亿多吨,而中国生产的6亿顿钢里面没有替代特种钢的商品,所以对市场也会产生影响。

  我们无法分析,到目前为止还没有看到这两个特殊事件的最终结果,但是至少他们已经损失了25万亿或者是更多的价值,这样的话对世界整个经济格局会产生一些影响。

  我们可以看到,在所有的调控过程中,对开发商来说,多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠,什么时候应该用什么样的政策应对市场、融资,所以调控比扩张更重要,所以一些城市的土地尽管便宜,但是也不会去买,一些有能力的人,或者是好的公司恰恰利用这样的一个形势的发展,在低价的时候买地,在高价的时候卖房子,所以很多的企业因为调控政策取得了长足的发展,没有一次因为调控政策让好的企业死掉,却让好的企业取得了好的发展。

  我们看到一些资金向非限购城市转移,比如说北京,限购了之后,他们就跑到了通县、廊坊,我们看到很多二三县城市价格是下调的,三四线城市价格反而是上涨的,上涨幅度最快的可能超过20%,就是因为这种带动效应而产生了房地产的资金和消费者的资金共同向非限购城市转移的特性。

  我们也看到了,在中低档的消费过程中,降低价格可以迅速的扩大消费量,购买的人群会暴涨,在中档偏上的房屋中,降价没有引发市场的供应量,就出现了高档的很多的房子有财力的人不具备购买条件,因为限购,价格对他们的影响力远远不如资格的影响力更大,比如说别墅,想象一下谁没有第一套住房去买别墅?别墅肯定不是第一套房或者是第二套房的产品,所以资格也许比价格更重要,这样的话,就导致在不同的城市、不同产品中,会产生不同的消费价格,我们也看到当我们央行用差别准备金率的时候,银行对市场贷款都产生了差异变化,于是资本市场的价格就开始上升。

  我们到现在为止,2月份已经放了664支房地产的信托基金,这个数量是巨大的,但是价格去年总平均是10%-14%,涨到了今年的18%-24%。这个资产价格的产生也会变相的影响市场的进程,所以更多的企业反而专门申请有配建保障性住房的项目来确保银行的信贷。更多的宏观可能会在我们市场之外去影响中国的经济政策。

  2003年的时候,一个非典导致中国的宏观经济政策从严防死守、防止过热和压缩投资变成了宽松,2007年底,我们提出了两防,防止过热和防止通胀,2008年的外部因素我们导致不得不用4万亿振兴,所以很难说世界经济的变化和中国经济产生的内在变化会对未来的政策产生影响,但是每一次政策的最后结果我们看到的是所有的开发商都是盆满钵满,谢谢!

 



 

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