财经风云--万恶”的公摊面积真的是李嘉诚发明的吗?

caijing 发布于 2019-9-20 8:42:00

 

万恶”的公摊面积真的是李嘉诚发明的吗?

 


  一直以来,在中国买房都会有两个面积的说法,一则套内面积(使用面积),即买房真正可以用的面积,一般这种面积都不会太多;二则建筑面积(即套内面积+公摊面积),一般情况下开发商都会用建筑面积来计算价格,但是如果离开中国去其他国家买房的话,会发现好像并不存在公摊面积这种说法,这种神奇的发明到底从何而来,公摊为什么问题那么多?传闻李嘉诚发明了公摊面积,又是否真有其事?

  什么是公摊面积?在中国,几乎所有人买房都会面临一个非常奇怪的问题,这就是公摊面积问题。比如一个朋友买房,假设他买的是90平米的房子,他实际可以居住的面积有可能只有70多平,甚至如果是高层电梯房的话,这个面积可能只有60多平,那么这么多面积的差额是什么呢?这就是公摊面积。

  根据网络绝大多数的传闻,都将公摊面积的矛头指向了李嘉诚。翻查资料可以发现,的确公摊面积的说法是从香港传到内地的。

  根据公开市场的资料显示,第一个采用公摊面积销售的地产项目是1954年的香港香槟大厦,在上个世纪五六十年代,香港刚刚崛起的时候,房地产市场蓬勃发展,然而建的房子虽然多了,但是买的人却不多,最核心的原因就是当时香港的卖房模式是一栋一栋的楼去卖,然而对于普通香港居民来说,谁能买的起一栋房子呢?

  这个时候香槟大厦的销售就采用了一个特殊的模式,把原先房子的卖房模式改一下,改成一层层卖甚至一户户卖,这种一户户卖的方式瞬间降低了房地产的买房门槛,又恰逢香港经济高速发展时期,于是买房者络绎不绝。


  然而,问题还是来了,因为开发商不可能造房子只有居住的那么一套套房子,房子之间还有很多的面积,有电梯面积,有过道面积,还有花园、门卫等等面积。这些都是成本,如果把它作为隐藏成本加到房价里面,虽然可以这么操作必然会让房子的单价上升,大家一看房价贵了肯定不买。于是开发商想了一个好主意,这就是公摊面积,本来户内只有60平米的房子,一加公摊面积就变成了80平米甚至更多。这样,每平米的单价就下来了。于是香槟大厦采用了订立“公共契约”的方式。要求每位业主按契约对公共部分承担一部分责任和费用,公共部分就这样分摊到了每位业主身上,“公摊面积”的雏形诞生。

  1958年李嘉诚进入香港房地产市场的时候,面对着同样的销售难题,他果断采用了香槟大厦分户销售的方式,后来随着长江实业地产在香港的发展壮大,这种分户销售通过订立公共契约,也就是公摊面积的模式开始在香港普及。进入80年代,市场的垄断格局已非常凸显,以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成,当时香港开发房地产的80%都是由这些公司来完成的,而长实地产无疑也就成为了当时推动公摊面积模式在香港普及的先行官。

  可以说,虽然公摊面积不是李嘉诚发明的,但是正是因为李嘉诚广泛采用公摊面积,为公摊面积的普及起到了很关键的作用。


  二、深圳(楼盘)最先从香港引入

  改革开放后,各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式,于是才慢慢形成了商品房这个制度。根据瞭望智库的数据显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式;1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度。

  早在 1995 年 12 月施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(施行)便已经明文规定,商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

  自2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘,若代理违规,最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。(注:香港的“实用面积”,相当于内地的套内建筑面积。)

  但是,就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积,却在内地被各大开发商堂而皇之的使用着。


  三、公摊面积为什么那么坑?

  有人认为,无商不奸,“公摊面积”这损招,让购房者无形之中支付了至少好几十平米不属于自己的面积。不过,对于房地产开发商来说,无论是你是用公摊面积还是套内面积计算,其实都不会影响房地产的总价,开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面,无论你的建筑面积还是用室内建筑面积都是这个价格,唯一有差别的只是每平米均价而已。

  那么,公摊面积是不是没有问题了呢?也不是,它的问题主要集中在:

  一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定,这就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。

  二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说,你用什么面积计算是影响不大的,但是实际上,未来的费用差距是非常巨大的,比如说,各地都在推动房产税的征收,像上海(楼盘)等城市以及开始征收了房产税,那么房产税的征收标准是是什么呢?就是按照面积征收,这么一来就会出现了问题,因为我根本不会用到那些不属于我自己的公摊面积,那么我还要为这些面积支付房产税,是不是有些有失公允了呢?


  四、能否取消公摊面积?

  一是取消公摊面积会不会导致房屋质量下降?因为各地房价特别是一手房价格其实处于一定的宏观调控当中,如果取消了公摊面积,在价格刚性的影响之下,直接取消公摊让房产商会觉得太不划算,最有可能导致的结果就是在原先的公共区域进行偷工减料,比如说该用地砖铺的地面,直接铺柏油算了,该有的绿化直接取消算了。

  二是取消公摊面积会不会引发公平问题?对于已经买房的人来说,之前买房都是承担了较大的公摊面积的,一下子取消了对于之前买房的人来说会不会有一定的有失公平的现象出现呢?  所以,公摊面积的存与废不能一蹴而就,而是需要循序渐进,我们看到像重庆(楼盘)等地已经取消了公摊面积,有了比较好的示范作用,未来公摊面积的全面取消将会是大势所趋,只是不能操之过急而已,正如同很多网友呼吁的“李嘉诚都已经退休了,他的公摊面积也该退休了”。


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